ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است | روش های محاسبه ارزش سرقفلی

اگر مقالات قبلی ما را دنبال کرده باشید حتما با سرقفلی آشنا شدید. اما شاید این سوال برایتان پیش آید که ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است ؟ چگونه ارزش سرقفلی محاسبه می شود ؟ در این مقاله قصد داریم به این سوالات بپردازیم. پس اگر شما هم به این موضوعات علاقه مند هستید با ما انتهای این مقاله همراه باشید.

سرقفلی چیست؟

شاید قبل از جواب دادن به سوالات بالا بد نباشد کمی با سرقفلی آشنا شویم. سرقفلی، مبلغی است که در ابتدای مدت اجاره ملک تجاری به مالک ملک تحت عنوان سرقفلی پرداخته می شود و مستاجر به موجب پرداخت آن مبلغ، مالک حق سرقفلی می شود.

سرقفلی به نوعی حق کسب و کار در یک ملک تجاری است. برای ارزیابی و ارزش گذاری سرقفلی ملک تجاری، عواملی مانند امکانات ملک، موقعیت و کیفیت بناء و سایر عوامل موثر در نظر گرفته می شود.

در سال ۱۳۵۶ قانونی تحت عنوان حق کسب و پیشه تصویب شد که طبق آن مالک حق تصاحب سرقفلی و تخلیه مغازه را تنها در صورتی داشت که مستأجر تخلفی انجام می‌داد یا مالک قصد فروش واحد تجاری خود را داشت و مالک بعدی می‌بایست طبق قرارداد بسته شده با مالک قبلی، به تعهدات پایند باشد. در سال ۱۳۷۶ این قانون تغییر پیدا کرد و شرایطی که در آن برای مستأجران در نظر گرفته شده بود از آن‌ها سلب شد.

ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است ؟

در محاسبه ارزش سرقفلی مغازه به عواملی مختلفی مانند نوع فعالیت، ویژگی ها، کیفیت و موقعیت ملک، تجهیزات و امکانات بنا توجه می شود در حالی که در تعیین ارزش حق کسب، عوامل دیگری مانند زمان اجاره، رونق کار، جذب مشتری، شهرت مستاجر و نوع تجارت، مستاجر موثر است.

معیار مشخصی برای تعیین این حق بیان نشده و در نهایت ارزش سرقفلی در مواردی مانند انتقال و واگذاری آن از مالک به مستأجر یا از مستاجر به دیگری، توسط موجر پیشنهاد داده می شود و در صورت توافق طرفین، انتقال انجام می شود.

بیشتر بخوانیم : خرید مغازه با سرقفلی یا مالکیت

حق مالکانه چیست ؟

به مبلغی که مستاجر هنگام انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه برای اخذ رضایت مالک به وی پرداخت می‌کند حق مالکانه می‌گویند. از آنجایی که میزان و نحوه پرداخت این مبلغ در قانون پیش‌بینی نشده است، پرداخت آن صرفاً مبنای عرفی دارد. به همین دلیل حق مالکانه از مغازه‌ای به مغازه دیگر و از شهری به شهر دیگر متفاوت است و درصد آن هم به‌صورت قطعی مشخص و معین نیست ولی در انتها این خود موجر و مستاجر هستند که باید در خصوص درصد حق مالکانه به توافق برسند.

هنگام مشخص کردن درصد حق مالکانه دو حالت پیش می‌آید:

حالت اول

انتقال سرقفلی به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و وضع ید غیر بر آن محل به‌طور همیشگی باشد مانند : بیع صلح، هبه، وقف و هر نوع قراردادی که شخص ثالث دیگری را مالک دائمی محل سرقفلی و حق کسب و پیشه خواهد کرد.

در این صورت در صد حق مالکانه سرقفلی به این میزان است:

• تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۱۰ درصد
• مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان : ۸ درصد
• بیش از یک میلیارد تا دو میلیارد تومان : ۶ درصد
• مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد تومان : ۴ درصد
• بیش از بر چهار میلیارد تومان : ۲ درصد

حالت دوم

انتقال سرقفلی به معنای رفع ید مالک ملک سرقفلی  وضع ید غیر بر آن محل که به صورت دائمی نیستند ولی موقتی است مانند : اجاره، مشارکت، عاریه، مضاربه.

در این صورت درصد حق مالکانه سرقفلی به این میزان تعیین می‌شود:

• تا ۵۰ میلیون تومان : ۲ درصد
• مازاد بر ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان : ۱ درصد
• بیش از ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۷۵ درصد
• مازاد بر ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۵ درصد

در صورت عدم توافق بر سر ارزش سرقفلی مغازه چه باید کرد ؟

در مواقعی عدم اطلاع افراد جامعه از قوانین باعث گردیده نتوانند از حقوق قانونی خویش استفاده نمایند. اکثر افراد فکر می کنند چنانچه با مبلغ درخواستی مالک تحت عنوان حق مالکانه توافق ننمایند امکان انتقال سرقفلی برای آنها وجود ندارد. در حالی که این فکر کاملا اشتباه است. چنانچه مالک برای انتقال سرقفلی رضایت رضایت نداشته باشد می توان از طریق مراجع قضایی اقدام نمود.

بیشتر بخوانیم : فرق حق کسب و پیشه و سرقفلی

بدین صورت که دعوای تجویز انتقال منافع را علیه مالک مطرح نمود. مجوز قانونی هم از طریق رای دادگاه حاصل می شود.

در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 به صراحت به این مورد اشاره گردیده است. در خصوص قراردادهای اجاره مشمول سال 76 نیز که انتقال منافع از مستاجر سلب گردید، در صورت مخالفت موجر با انتقال ، می توان با تنقیح مناط از ماده 19 قانون مذکور و برای تجویز انتقال منافع به غیر در مراجع دادگستری اقامه دعوا نمود.

درخواست تخلیه ملک از طرف مالک

مالک در سه مورد می‌تواند صاحب سرقفلی مغازه را با پرداخت تمام سرقفلی تخلیه کند:

۱- تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

صاحب ملک می‌تواند با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی مبنی بر ساخت تقاضای تخلیه مغازه سرقفلی را کند. در این صورت دادگاه با بررسی مستندات مالک بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری با ارجاع به کارشناس و تعیین ارزش سرقفلی مغازه ، حکم تخلیه مغاره سرقفلی را مشروط بر پرداخت ارزش ریالی سرقفلی صادر خواهد کرد.

۲- تخلیه به جهت نیاز شخصی به کسب‌وکار

مالک در صورتی که کسب و کاری نداشته باشد و برای امرار معاش نیاز به استفاده از مغازه خود داشته باشد بعد از اثبات نیاز شخصی در دادگاه می‌تواند با پرداخت کامل سرقفلی مستاجر برابر نظر کارشناس رسمی دادگستری مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.

۳- تخلیه به جهت نیاز به سکونت

در صورتی که محل سرقفلی قابلیت سکونت داشته باشد مالک می‌تواند برای سکونت خود فرزندان همسر و پدر و مادر خود تقاضای تخلیه محل سرقفلی را کند در این صورت نیز مالک مکلف به پرداخت کامل ارزش ریالی سرقفلی مغازه است.