آنچه باید در مورد قرارداد اجاره مغازه بدانید!

اگر قصد اجاره مغازه دارید حتما حساسیت های تنظیم قرارداد آن را نیز می دانید. اجاره ملک یا واحد تجاری نیاز به تحقیق و بررسی های زیادی دارد. نوع کاربری ملک تجاری، منطقه جغرافیایی که مغازه و واحد تجاری در آن قرار دارد و غیره از مهمترین موارد در قرارداد اجاره محل کسب و کار به شمار می رود. هم مستاجر و هم موجر موظفند که نسبت به شناخت این قوانین اطلاعات لازم را داشته باشند. مشاورین حقوقی نیز می توانند هنگام تنظیم قرارداد اجاره املاک تجاری، افراد را راهنمایی کنند. در هر حال کوچکترین کوتاهی در تنظیم قرارداد اجاره محل کسب، ممکن است خسارت های جبران ناپذیری را به هر دو طرف وارد کند. مثلاً ممکن است مستاجر حق سرقفلی خود را به دلیل نداشتن دقت در تنظیم قرارداد به راحتی از دست بدهد. و یا شرایطی پیش بیاید که موجر ملک را در تاریخ معین تخلیه نکند.

در این مطلب از سایت بامکوک همراه شوید تا قوانین مربوط به تنظیم قرارداد اجاره را بیشتر مورد بررسی قرار دهیم.

قرارداد اجاره محل کسب

قرارداد اجاره و سرقفلی ملک تجاری یکی از موضوعات مهم در نظام حقوقی کشور ایران است. متاسفانه در حال حاضر به دلیل عدم آگاهی از مفاد قراردادها و اختلافات زیادی که بین مالکین و مستاجرین پیش آمده، موضوعات حقوقی در زمینه ملک و تنازع میان مالکین و مستاجرین بخش زیادی از پرونده های ارجاعی به مراجع قضایی را تشکیل می دهد. به همین دلیل در ادامه این مطلب قصد داریم مهمترین موارد تنظیم قرارداد ملک تجاری را بررسی کنیم. قبل از آن بهتر است با برخی اصطلاحات آشنا شوید.

سرقفلی

سرقفلی وجهی است که مالک در آغاز زمان اجاره و مستقل از مبلغ اجاره، از مستاجر دریافت می کند تا محل کسب را به او واگذار کند.

حق کسب و پیشه یا تجارت

در واقع زمانی که مستاجر در یک محل فعالیت خود را شروع کرد، فعالیت خود را توسعه داد، در محل کسب خود دارای اعتبار شد و مشتریانی دست و پا کرد نسبت به مالک حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.

بیشتر بخوانید : چگونه هزینه کسب و کارمان را حساب کنیم

مهمترین موضوعات قبل از تنظیم قرارداد اجاره مغازه

قبل از عقد قرارداد اجاره ملک تجاری باید به نکات مهمی دقت کنید. توجه داشته باشید که کاربری ملک تجاری نیز عامل مهم و تاثیر گذاری بر روی مبلغ اجاره است. از دیگر فاکتورهایی که اهمیت زیادی هنگام اجاره ملک تجاری دارد منطقه جغرافیایی مغازه می باشد. به طور کلی مهمترین موضوعات در زمینه اجاره ملک تجاری یا مغازه عبارتند از:

نوع کاربری

املاک تجاری کاربری های مختلفی دارد. به عنوان مثال یک ملک تجاری ممکن است کاربری فروشگاه پوشاک، داروخانه، رستوران، سوپرمارکت، فست فود، مکانیکی و غیره داشته باشد. کاربری واحد تجاری به قدری مهم است که بر سایر موضوعات مرتبط در قرارداد ملک تجاری از جمله منطقه جغرافیایی، مبلغ اجاره، متراژ و غیره نیز تاثیر گذار است.

متراژ مغازه

متراژ مغازه را بر اساس اهداف کسب و کار خود در نظر بگیرید. آیا می خواهید خرده‌فروشی کنید و در حد یک فروشنده عادی باشید؟ در این صورت یک مغازه با متراژ کم پاسخگوی شماست. اما اگر قصد راه اندازی مغازه بزرگتر با اجناس بیشتر و تنوع بالاتری را دارید بهتر است مغازه بزرگتری انتخاب کنید. البته اگر بتوانید اجناس خود را در جایی دیگر انبار کنید مغازه کوچکتر هم کار شما را راه می اندازد و هم اجاره کمتری بابت آن پرداخت می کنید.

منطقه جغرافیایی ملک

منطقه جغرافیایی که مغازه در آن قرار دارد نقش تعیین‌کننده‌ای در فروش موفق و جذب مشتری برای مستاجر دارد. بهتر است با توجه به زمینه ی کسب و کار خود مکان مناسبی را برای اجاره مغازه انتخاب کنید. مثلا اگر حوزه کار شما فروش لوازم خانگی می باشد اجاره مغازه در یک خیابان کم تردد نمی تواند انتخاب خوبی باشد.

مفاد اصلی در اجاره نامه ملک تجاری

هر اجاره نامه واحد تجاری از ۷ ماده تشکیل شده است که جزئیات مختلفی دارد. از جمله:

ماده :۱ طرفین قرارداد

طرفین قرارداد موجر و مستاجر می باشد که مشخصات کلی آنان باید به صورت دقیق در قرارداد ملک تجاری قید شود. این مشخصات به صورت دستی و بدون این که از اداره ثبت احوال به صورت مستقیم استعلام شود در دفتر املاک ثبت می گردد. کد ملی، شماره شناسنامه، تلفن، آدرس و غیره از مهمترین مشخصات مستاجر و موجر است که باید حتماً به صورت دقیق در قرارداد ذکر شود.

ماده ۲: موضوع قرارداد (مورد اجاره)

موضوع قرارداد شامل تمام مشخصات مورد اجاره می باشد. از جمله نوع کاربری، آدرس، تعداد طبقات واحد، کد پستی، متعلقات، سهم مورد اجاره و غیره. بررسی مالکیت هنگام وارد کردن مشخصات مورد اجاره از سوی مستاجر بسیار مهم و ضروری می‌باشد. بنابراین حتما زمان تنظیم قرارداد مدارک را ببینید و مطمئن شوید که موجر مالک قطعی ملک مورد اجاره است و یا در صورت وکالت اعتبار و حدود اختیارات آن را بررسی کنید. هر چند این موضوعات باید از طرفین آژانس املاک نیز مورد بررسی قرار گیرد.

ماده ۳ : مدت اجاره

مدت اجاره شامل مواردی چون تاریخ تنظیم قرارداد، مدت زمان اجاره و تاریخ تحویل ملک است.

ماده ۴: اجاره بها و نحوه پرداخت

میزان مبلغ اجاره بها و نحوه پرداخت آن، همچنین میزان مبلغ قرض الحسنه و شرایط آن از موارد مهم دیگر در قرارداد ملک تجاری می باشد. اگر مستاجر قصد پرداخت چک دارد می بایست شماره چک ها در قرارداد به صورت دقیق ذکر شود.

ماده ۵: شرایط تسلیم عین مستاجره

این ماده مربوط به شرایط و تاریخی است که موجر موظف است ملک مورد اجاره را به صورت کامل تحویل مستاجر دهد. در این ماده تعداد افراد و یا تعداد شغلی که قرار است در مورد اجاره بهره برداری شود نیز قید می شود.

بیشتر بخوانید : سرقفلی چیست ؟

ماده ۶: آثار قرارداد

آثار قرارداد اجاره ملک تجاری از ۱۵ بند تشکیل شده است که در ادامه مطلب آشنایی کامل با قرارداد اجاره مغازه و بشرح ذیل به آن پرداخته شده است:

بند 6-1:  مستاجر فقط می تواند از مورد اجاره طبق چیزی که در قرارداد عنوان شده است استفاده کند. مثلاً اگر شخصی مغازه ای را برای فروشگاه لباس اجاره کرده است حق ندارد آن را بدون اجازه مالک به شغل سوپرمارکت اختصاص دهد.

بند 6-2: مستاجر نباید مورد اجاره را (حتی یک بخش یا یک اتاق از آن را) به شخص دیگری اجاره دهد.

بند 6-3:  پرداخت هزینه برق، آب، گاز، فاضلاب شهری، تلفن، هزینه عوارض پسماند سالیانه و هزینه تعمیرات جزئی جزو وظایف مستاجر می باشد.

بند 6-4: پرداخت هزینه های تعمیرات اساسی و کلی مانند نصب دوربین های مداربسته، گلکاری باغچه، ریموت کردن درب پارکینگ یا خرابی سیستم گرمایشی و سرمایشی و… بر عهده موجر است. اما هزینه های جزئی مانند سرویس آسانسور، تعویض پوشال کولر و غیره بر عهده مستاجر می باشد.

بند 6-5: پرداخت مالیات مستغلات، تعمیرات اساسی، عوارض و مالیات مستغلات اجاره بر عهده موجر است. پرداخت عوارض کسب و پیشه شهرداری، عوارض پسماند سالیانه و کلیه بدهی های احتمالی مانند مالیات بر درآمد و غیره بر عهده مستاجر می باشد.

بند 6-6: این بند مستاجر را موظف به تخلیه بدون قید و شرط ملک تجاری در پایان مدت قرارداد می کند.

بند 6-7: مستاجر متعهد است مورد اجاره را به همان صورت که تحویل گرفته است در زمان موعد و پایان مدت اجاره به مالک تحویل دهد. در صورت وارد کردن خسارت به مورد اجاره، مستاجر باید برای پرداخت خسارت اقدامات لازم را انجام دهد.

بند 6-8:  بند ۸ قرارداد ملک تجاری به ضرر و زیان های ناشی از عدم تحویل مورد اجاره در تاریخ مقرر به مالک مربوط می شود. مستاجر موظف است در صورت چنین اتفاقی خسارت را همان گونه که در قرارداد ذکر شده است به موجر پرداخت کند. موجر نیز این اختیار را دارد که هزینه خسارت را به صورت روزانه از مبلغ قرض الحسنه کسر کند.

بند6-9: اگر مالک مورد اجاره را دیرتر به مستاجر تحویل دهد و یا مبلغ قرض الحسنه که در اختیار اوست را دیرتر از زمان پایان قرارداد به مستاجر پرداخت نماید باید خسارت را طبق قرارداد پرداخت نماید.

بند 6-10: طبق این بند همه اختیارات فسخ قرارداد از دو طرف گرفته شده است. حتی اگر متحمل ضرر و زیان شده باشند. اما اگر پای تقلب در میان باشد طرف زیان دیده حق دارد بر اساس اسناد و مدارکی که در دست دارد قرارداد را فسخ کند.

بند 6-11: این قرارداد در سایر موارد تابع قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ خواهد بود.

بند 6-12: قرارداد تنظیم اجاره مغازه، بدون مهر و امضای مشاور املاک که دارای جواز کسب می باشد فاقد اعتبار لازم است.

بند 6-13: مستاجر موظف است در تمام مدت اجاره ملک تجاری، نسبت به رعایت شئونات اخلاقی و اسلامی تدابیر لازم را اتخاذ کند. از جمله این که مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را برای منافع شرکت های هرمی ندارد.

بند 6-14: اگر طرفین تا قبل از پایان زمان اجاره تصمیم بگیرند نسبت به فسخ قرارداد مورد اجاره اقدام کنند و این مورد در قرارداد به صورت توافقی ذکر شده باشد اما یکی از طرفین امتناع کند طرف مقابل می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به اعلام فسخ اقدام نماید. در این صورت با دستور مراجع قضایی امکان ابطال کد رهگیری وجود دارد. در شرایطی که طرفین قرارداد بخواهند نسبت به فسخ توافقی اقدام نمایند طرف متقاضی فسخ باید یک ماه اجاره را به عنوان خسارت در وجه ایشان پرداخت کند. سپس برای فسخ توافقی قرارداد اجاره نامه ملک، اقدامات لازم را انجام دهد.

بند6-15: اصل سندها که دلالت بر مالکیت آن دارد و همین طور کلیه اوراق باید به رویت طرفین قرارداد رسیده شود و با امضاء روی کپی یا اوراق مذکور به این امر اقرار نمایند.

ماده ۷ : فایل متعاملین

بند7-1: همه اشخاص حقوقی و حقیقی لازم است که حق الزحمه مشاور املاک را بر اساس تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان تهران به طور مستقل و مجزا پرداخت کنند. پس از پرداخت مبلغ کمیسیون ملک، اقدام به اخذ کد رهگیری شود.

بند 7-2: از طرفین قرارداد مالیات بر ارزش افزوده که شامل ۹ درصد از کمیسیون می باشد دریافت خواهد شد. این بند مناطق آزاد تجاری را در بر نمی گیرد.

بند7-3:  طرفین قرارداد باید دقت داشته باشند که مشاور املاک می بایست شماره تلفن همراه طرفین قرارداد را به صورت صحیح ثبت کند. در غیر این صورت اشتباه یا خطای مشاور املاک جزء تخلف صنفی به شمار می رود. چرا که همه اطلاعات مربوط به قرارداد یا تغییرات آن تنها از طریق شماره تلفن وارد شده به طرفین اطلاع رسانی می شود.

بند 7-4: برای ثبت نام در سرویس پیامکی سامانه املاک باید عدد ۱ را به شماره ۱۱۰۲۰۳۰۰۰ ارسال شود.

بند7-5:  نحوه استعلام کد رهگیری، ارسال کد ملی و کد رهگیری قرارداد به صورت کد ملی طرف قرارداد# کد رهگیری قرارداد به شماره 110203001 می باشد.

مستاجر چه وظایفی در برابر موجر دارد؟

پرداخت کرایه، تخلیه مورد اجاره در پایان قرارداد، انجام تعمیرات جزئی یا غیر اساسی ملک تجاری، پرداخت بهای برق، آب، گاز، تلفن، حق شارژ، عدم ممانعت از موجر برای انجام تعمیرات اساسی مانند تعمیرات موتورخانه و آسانسور و…، جلوگیری از ورود خسارت به محل اجاره، جلوگیری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای و… از مهمترین وظایف مستاجر در برابر موجر می باشد. تمام این موارد همراه با جزئیات در قرارداد اجاره مغازه قید می شود.

 مراحل تنظیم قرارداد اجاره ملک تجاری

بهتر است برای تنظیم قرارداد اجاره ملک از وکیل متخصص که در زمینه امور قراردادها و امور ملکی دارای تجربه و تبحر باشد کمک بگیرید. بعد از گرفتن وقت می توانید با وکیل خود به صورت حضوری ملاقات کنید. سپس جزئیات قرارداد و توافق هایی که با موجر یا صاحب ملک داشته اید را برای وکیل شرح دهید. در صورت لزوم می توانید به وکیل برای تنظیم قرارداد ملک تجاری وکالت دهید. در این صورت وکیل کلیه مراحل قانونی و امور مربوط به تنظیم قرارداد ملک تجاری را انجام می دهد. هنگام مراجعه به وکیل باید مدارک شناسایی لازم را به همراه داشته باشید. از جمله: شناسنامه و کارت ملی طرفین قرارداد، ارائه سند یا قولنامه و همچنین توافقات دو طرف قرارداد.

درخواست وکیل متخصص تنظیم اجاره نامه در تهران

در این مقاله سعی شد به مواردی که در تنظیم یک اجاره نامه باید به آن توجه داشته باشید اشاره کنیم. اما برای در صورتی که تمایل دارید اجاره نامه مغازه شما توسط یک وکیل متخصص تنظیم قراداد اجاره نامه بررسی و تنظیم شود تا در آینده از بروز هر گونه مشکل حقوقی جلوگیری کنید کافیست با موسسه حقوقی عدلت کهن اهورا در تماس باشید تا یک وکیل خبره و با تجربه قرارداد شما را را تنظیم کند.

سخن پایانی؛

شما در این مطلب از سایت بامکوک با موضوع آشنایی کامل با تنظیم قرارداد اجاره مغازه همراه بودید و قبل از اینکه در جلسه آژانس املاک، قرارداد اجاره را امضا کنید از مفاد و جزئیات آن مطلع شدید. فراموش نکنید اجاره مغازه و تنظیم قرار داد آن موضوعی بسیار مهم تر و حساس تر از اجاره واحد مسکونی است. پس حتما قبل از تنظیم قرارداد اطلاعات خود را درباره محل واحد تجاری، ویژگی های آن و مفاد تنظیم قرارداد کامل کنید.

در پایان امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد.